王健林拉了“河南王”一把，但建业地产依旧很难

文丨西部菌

让地产圈大佬羡慕的王健林，日前又拉了同行一把。

日前，建业地产宣布与万达集团签署战略合作协议，就旗下商业项目运营权合作达成一致：

按照协议，建业住宅集团（中国）有限公司（以下简称建业地产）将全部商业项目以整体运营管理模式与珠海万达商业管理集团股份有限公司（以下简称万达商管）展开合作。万达商管全面负责相关商业项目的招商、对外租赁、运营和物业管理等业务。 

据界面新闻报道，这次和万达商管合作，建业地产可能将获得7亿元，代价是旗下若干商业项目10年左右的运营权。

在去年河南洪灾时，作为“河南王”的建业地产，因为一封求救信而备受关注。此次将商业项目打包，和万达商管开展合作，充实现金流的同时，自身的经营和债务压力也呼之欲出。

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官网显示，建业地产旗下的商业项目，主要包括郑州建业凯旋广场、洛阳建业凯旋广场、南阳建业凯旋广场等8个项目。按照协议，这些项目未来将由万达商管来运营。

来源：年报

对万达商管来说，撇开王健林和建业胡葆森私交甚笃的因素，这次的合作能达成，一个重要因素在于，它符合万达商管的轻资产方向，而且万达商管在商业项目的品牌运营上，积累了不少经验。

不过，对建业地产来说，却有些割肉的味道了。

年报显示，2020年建业地产商业项目的租金收入为1.38亿元，而2021年租金收入为2.03亿元，同比增长46.4%，为近3年来的最高点。

把还在高速增长中的商业项目，打包给万达商管来经营，原因无它——现在的建业地产处境实在是太难了，既需要精简战线、集中精力，也迫切要改善现金流。

相信不少人记得，去年河南洪灾时，网上曾流传一份建业地产《关于企业出现重大风险和危机并请求帮扶救援的报告》。报告中建业地产陈述了自己的困难，并恳请相关部门尽快偿还逾50亿元的拖欠款项。

来源：网络

目前，洪灾的影响已经消除，但毫无疑问，建业地产去年的业绩也受到了拖累。加上调控升级、行业下行等因素，建业地产2021年的全年业绩，确实有些惨淡：

2021年建业地产收入为419.59亿元，较上年同期433.04亿元减少3.1%；毛利为68.10亿元，同比减少20.77%；归属股东净利润为6.04亿元，较上年同期的18.01亿元减少66.42%。

营收、毛利等关键指标，都是呈下滑趋势，所以对建业地产来说，忍痛割肉，打包商业项目是没有退路的自救之举了，更何况受疫情影响，商业项目的不确定风险在增加。

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销售层面，建业地产的表现也难言乐观——2021年，建业地产房地产业务的合同销售额达601.05亿元，较上年的683.40亿元同比降12%。

这里要指出的是，建业地产声称，在2019年正式突破千亿，但这个千亿销售额，包括旗下的代建板块。而2021年5月，负责代建业务的中原建业，已经成功分拆上市。

来源：网络

如果算分拆后的合同销售额，建业地产2021年的同比下滑12%。而且，不仅销售、营收等同比下滑，建业地产的盈利能力同样在下降。

其中2021年的毛利率16.2%，较2020年的19.9%下降了3.7个百分点。而16.2%的毛利率水平，在整个行业内基本处于下游的位置。

规模增长放缓，盈利能力下滑，对2021年的表现，连掌舵人胡葆森都在业绩会上直言，“业绩不理想”。那么，建业地产为何走到了割肉自救的这一步呢？

仅仅是因为行业转冷和洪灾等外部因素吗？答案显然是否定的。其区域布局过于单一，也是一个重要因素。

建业地产有着“河南王”的称号，一直以来，它都是将精力聚焦河南，官网信息显示，截至2019年末，建业已经实现了在河南省18个地级市和122个县级城市的全覆盖。

在各大房企忙着外拓的时候，建业地产在大本营安营扎寨，通过“省域化战略”不断下沉，做到了本土领先，2021年在河南省市场占有率为6.9%。

来源：年报

胡葆森说，“河南那么多县市、乡镇，你做到死也做不完”。庞大的腹地和人口，的确给建业地产带来了机会，但缺少外拓的全国化野心，让建业地产失去了扩张的良机；而重仓河南的风险，在城镇化放缓、调控升级的背景下逐渐显现出来。

建业地产销售同比下降的背后，有一项数据值得留意——2021年，河南省商品房销售面积13277.19万平方米，同比下降 5.8%；商品房销售额8657.71亿元，同比下降7.5%。

如果整个河南的商品房销售的大盘子都出现了下降，深耕河南的建业地产，哪有销售不下滑的道理？

今年3月，郑州的楼市新政曾引发广泛关注。作为省会城市，郑州率先给楼市松绑，的确给重仓建业地产带来了机会，但反过来说，也意味着建业地产这种区域布局集中的高风险性。

来源：网络

建业地产现在面临的局面是，郑州容易受到政策影响，进而影响到其销售、利润；郑州之外的地级市，随着棚改货币化接近尾声，地产增量空间又越来越小。

针对毛利率下降，建业地产在年报中提到，“部分城市采用销售去库存策略以刺激各项目销售，收窄整体销售提价空间”。但以价换量，牺牲利润，依然改变不了销售下滑的局面。

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在2021年初，建业地产提出要“走出河南，走向大中原，服务大中原”，并且和荣华地产签订了合约，将陕西作为外拓的重要一站。

目前来看，建业地产的外拓之路，基本没什么起色，毕竟外拓的时机早就过了，而现在的行业又处在下行的阶段。

所以，建业不得不采取各种方法来优化结构、改善经营。3月的业绩会上，建业地产方面就表示，“通过结构化融资、项目整体转让、大宗交易结合方法，去盘活不动产”。

来源：年报

对建业地产来说，成功地将商业项目打包委托给万达商管，是改善现金流的重要一步。只不过相较于建业地产的债务而言，7亿元左右的回血，略微有些杯水车薪。

数据显示，2015年到2020年，建业地产的负债总额分别为324.4亿、373.28亿、540.54亿、916.93亿、1313.65亿、1493.19亿，2021年有所压降，但依然高达1330.63亿元。

三道红线方面，建业地产目前仍属于踩线房企，2021年年末，剔除预收款后的资产负债率为86.4%，超出70%的红线不少，并且同比去年上升0.9个百分点。

也就是说，建业地产面临着规模增长放缓和债务红线不过关的双重压力，接下来的日子可能还会更难。

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